يشكل ملف إزالة الشيوع في العقارات من اكثر القضايا القانونية تعقيدا في الاردن، خاصة مع تعدد الاجراءات وتداخلها بين مديريات تسجيل الاراضي ولجان إزالة الشيوع والمحاكم. في هذا الدليل العملي، نستعرض بشكل مبسط ومهني جميع الخطوات التي يحتاجها المحامي منذ التوكل وحتى تسجيل الحصص بشكل نهائي.
تختص مديرية تسجيل الاراضي التي يقع ضمن نطاقها العقار بالنظر في معاملات إزالة الشيوع، حيث تعتبر الجهة صاحبة الولاية الكاملة لاتمام الاجراءات وفق احكام القانون.
التشريعات الناظمة لإزالة الشيوع في الاردن
تعتمد إجراءات إزالة الشيوع على مجموعة من القوانين والانظمة، ابرزها:
- قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019
- نظام لجان إزالة الشيوع في العقار رقم 145 لسنة 2019
- نظام التبليغات الخاص بلجان إزالة الشيوع رقم 146 لسنة 2019
اولا: توكل محامي وتجهيز الملف القانوني
يبدا العمل القانوني من خلال توكيل محام عن احد الشركاء او اكثر، مع ضرورة تجهيز مجموعة من الوثائق الاساسية، ابرزها:
- وكالة خاصة تتضمن القسمة والبيع عند اللزوم
- صورة الهوية او جواز السفر
- سند تسجيل حديث ومخطط اراضي
- بيانات الشركاء وعناوينهم
- قيود الرهن او الحجز ان وجدت
- اذن المحكمة في حال وجود قاصر
هذه المرحلة تعتبر حجر الاساس في نجاح المعاملة وسرعة انجازها.
مسار إزالة الشيوع حسب اتفاق الشركاء
حالة الاتفاق على القسمة
في حال اتفاق الشركاء، يتم تقديم طلب قسمة الى مديرية التسجيل، وتتابع المعاملة امام لجنة إزالة الشيوع حتى صدور القرار وتسجيل الحصص بشكل مفرز.
حالة عدم الاتفاق بين الشركاء
تنقسم هذه الحالة الى مسارين رئيسيين:
اذا كانت الملكية ثلاثة ارباع او اكثر
يتم السير بإجراءات القسمة او التصرف بعد تبليغ باقي الشركاء، مع منحهم مهلة قانونية، وفي حال الاعتراض يحق لهم المطالبة بالتعويض خلال 30 يوما من التسجيل.
اذا كانت اقل من ثلاثة ارباع
تحال المعاملة الى لجنة إزالة الشيوع لاتمام القسمة الجبرية، او بيع العقار بالمزاد بين الشركاء، وقد تصل الى دائرة التنفيذ عند الحاجة.
تشكيل لجنة إزالة الشيوع وصلاحياتها
تتشكل اللجنة داخل مديرية التسجيل، وتضم:
- رئيس من موظفي الفئة الاولى
- عضو حقوقي
- مساح مختص
وتصدر قراراتها بالاغلبية، وتختص بالنظر في جميع طلبات إزالة الشيوع.
خطوات تقديم الطلب وإجراءاته
تمر المعاملة بعدة مراحل اساسية:
- تقديم الطلب وتقييده الكترونيا
- وضع اشارة على السجل العقاري
- تبليغ الشركاء وتحديد الجلسات
- التحقق من التمثيل القانوني
- استقبال الاعتراضات
هذه الخطوات تمهد للمرحلة الاهم وهي الخبرة الفنية.
دور الخبرة والكشف على العقار
تقوم اللجنة بتعيين خبير مختص للكشف على العقار، حيث يقوم بـ:
- وصف العقار بدقة
- تقدير قيمته
- بيان قابليته للقسمة
ويتم عرض التقرير على الاطراف لابداء الملاحظات، مع امكانية اعادة الخبرة عند وجود نقص.
القسمة او البيع.. القرار النهائي
في حالة الاتفاق
يتم اعتماد مخطط القسمة بعد موافقة الجهات التنظيمية، ثم تسجيل الحصص لكل شريك بشكل مستقل.
في حالة عدم الاتفاق
- القسمة اذا كان العقار قابلا
- البيع بالمزاد بين الشركاء
- او البيع عبر دائرة التنفيذ
الطعن في قرارات لجنة إزالة الشيوع
يمكن الطعن بقرارات اللجنة امام محكمة البداية المختصة خلال 30 يوما، ويكون الحكم نهائيا بعد الفصل فيه.
الرسوم والنفقات القانونية
يتحمل مقدم الطلب الرسوم والنفقات، مع حقه بالرجوع على باقي الشركاء كل حسب حصته، كما يجوز وقف المعاملة لمدة لا تتجاوز سنة باتفاق الاطراف.
قواعد التبليغ المهمة للمحامين
تشمل وسائل التبليغ:
- التبليغ الشخصي او في محل العمل
- التبليغ الالكتروني عبر الهاتف او البريد
- النشر في الصحف عند التعذر
ويعد التبليغ الالكتروني منتجا لاثاره القانونية، مع بطلان الاجراء عند مخالفته.
ملاحظات عملية مهمة
- تثبيت موطن مختار لكل طرف لتسريع التبليغ
- مراقبة وضع الاشارات على العقار
- التدقيق في تقارير الخبرة وعدم اهمالها
خلاصة الدليل
إزالة الشيوع في الاردن ليست مجرد اجراء اداري، بل مسار قانوني متكامل يحتاج الى دقة عالية في كل خطوة، بدءا من التوكل وحتى تسجيل الحصص، مع ضرورة فهم القوانين والانظمة الناظمة لتجنب اي اخطاء قد تؤخر او تبطل المعاملة.
